Cada virada de ano vem acompanhada de uma série de contas extras como impostos anuais e também de alguns reajustes nos preços de contas, incluindo o aluguel. E quem paga pela moradia sabe o quanto esse compromisso mensal pesa no bolso.

Então é natural a preocupação em relação ao que vem pela frente. Será que o preço vai subir em 2023? A gente já adianta que sim, algum reajuste haverá. Mas afinal, como é calculado o valor do aluguel e quais são os índices que pesam na hora desse cálculo?

Vamos te ajudar a saber e entender tudo isso abaixo. Confira.

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Como é calculado o preço do aluguel?

Existem algumas variáveis que compõem o preço do aluguel. São elas:

  • Com base no valor do imóvel: a regra base mais utilizada para calcular o aluguel é aplicar um valor entre 0,5% e 1%, ao mês, sobre o valor de mercado do imóvel. Isto significa que se o seu imóvel vale R$ 100 mil o aluguel deve ficar entre R$ 500 e R$ 1.000 por mês;
  • Oferta e procura: mas é necessário considerar outros aspectos também, como por exemplo, a localização do imóvel e a procura por aluguel nesse espaço. Imóveis localizados em regiões centrais ou de mais movimento comercial costumam ser mais procurados e então o próprio mercado também ajuda a precificar o valor do aluguel de acordo com essa localização;
  • Características do imóvel: imóveis semelhantes, localizados na mesma região da cidade costumam ter preços semelhantes. Além disso, se o dono fez um investimento diferenciado, como por exemplo, aplicação de placas de energia solar, que vão gerar uma economia em energia elétrica para o locatário, por exemplo, ele tem o direito de cobrar um pouco a mais pelo aluguel, se assim desejar. Outro fator que deve ser observado é a idade do imóvel, estado de conservação, etc.

E além disso tudo há os índices econômicos que visam precificar o valor do aluguel, mas também calcular elevações anuais com base na inflação, por exemplo.

Os dois mais importantes hoje são o IGP-M e IVAR. Saiba mais sobre eles:

Conheça o IGP-M

Um dos mais conhecidos é o Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M). Ele é feito com base na média de três índices de preços analisados:

  • IPA (Índice de Preços ao Produtor Amplo): 60%
  • IPC (Índice de Preços ao Consumidor): 30%
  • INCC (Índice Nacional de Custo da Construção): 10%

O primeiro índice tem o maior peso e seus preços são atrelados a produtos como soja, milho, trigo, café e outras commodities que estão conectadas ao dólar. A moeda americana estando em alta, a consequência é a elevação do índice.

Porém, os produtos agrícolas não se relacionam com o preço dos aluguéis. Com isso, iniciou-se o debate sobre a necessidade do uso de outros índices para calcular o aluguel.

Vale destacar que o IGP-M é um pacto de mercado e não tem nenhum outro fundamento para ser o escolhido nesse contexto. O IPCA pode ser um novo índice para os contratos de aluguéis, porém, também é arriscado.

Conheça o IVAR

Com a inflação elevando o preço dos aluguéis, muitos locatários tiveram dificuldades em alugar os seus imóveis de 2020 para cá. Especialmente porque o IGP-M esteve muito elevado nesse período. Então, buscando reduzir essa discrepância de preço, a Fundação Getúlio Vargas lançou em janeiro de 2022 o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR).

Ele foi pensado em conjunto com as administradoras de imóveis que coletaram os preços de contratos de novas locações, atualizados e negociados. A promessa é de que o índice seja fiel aos números negociados atualmente, ao invés de apenas reajustar conforme os demais índices de preços já utilizados hoje.

Na comparação com os outros índices, o IVAR foi o menos instável, pois fechou o ano de 2021 em -0,61%. Isso significa que os locatários fizeram negociações dos seus contratos.

Neste novo índice, o dono do imóvel bem como o locatário, consegue negociar sem fugir da situação socioeconômica presente no Brasil atualmente.

Qual a variação do IVAR para 2023?

O Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (Ivar) registrou queda de 1,19% em dezembroo que representa uma nova desaceleração em relação à taxa mensal de -0,36% registrada no mês anterior. Com o resultado, a taxa acumulada em 12 meses passou de 10,28% em novembro para 8,25% em dezembro. Os dados foram divulgados na última sexta-feira, dia 6, pelo FGV/Ibre.

Segundo o levantamento, na passagem de novembro para dezembro, o aluguel residencial apresentou queda em todas as cidades componentes do IVAR: São Paulo (de -0,32% para -1,06%), Rio de Janeiro (de 1,55% para -2,41%), Belo Horizonte (de -1,21% para -0,46%), Porto Alegre (de -1,13% para -1,09%.

Na comparação com dezembro do ano passado, houve desaceleração no índice acumulado em 12 meses para todas as seguintes cidades componentes do IVAR: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre.

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Qual a variação do IGPM para 2023?

O Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) também caiu 0,45% em dezembro, após uma queda de 0,56% em novembro. Com este resultado o índice acumula alta de 5,45% no ano.

Em dezembro de 2021, o índice variara 0,87% e acumulava alta de 17,78% em 12 meses.

"A última edição do IGP-M de 2022, mostra aceleração dos preços de alimentos importantes ao produtor e ao consumidor. No índice ao produtor, os maiores aumentos foram registrados para: feijão (de -1,45% para 15,36%), bovinos (de -2,20% para 1,55%) e óleo de soja refinado (de 2,57% para 7,35%). Já no âmbito do consumidor, as maiores altas foram registradas para alimentos in natura, com destaque para: tomate (de 18,13% para 19,12%) e cebola (17,36% para 24,80%)", afirma André Braz, Coordenador dos Índices de Preços.

Dicas para economizar

Na hora do reajuste cada caso é um caso e precisa ser avaliado individualmente. É preciso considerar fatores como contrato, por exemplo. Então o primeiro passo é dar uma boa lida no documento para saber se existe alguma possibilidade de diminuir o valor do reajuste.

Em muitos casos, porém, imobiliárias e proprietários estão dispostos a negociar. O locatário pode, por exemplo, se oferecer para fazer uma melhoria na casa, como uma pintura ou manutenção, e em troca manter o aluguel por um período de tempo maior.

Outra dica é: pesquise e compare o imóvel que você aluga com outros parecidos. Casas ou apartamentos com o mesmo número de cômodos, estrutura e localização estão custando quanto? Se o valor do seu imóvel está acima dos demais, é possível tentar uma negociação utilizando isso como argumento.

Se você pretende se mudar, as chances de negociar podem ser ainda melhores. Nesse caso, além das dicas acima, você também pode usar a seu favor o tempo de desocupação do imóvel - quando mais tempo ele estiver vago, maiores são as chances do proprietário aceitar uma proposta.

Além disso, a estrutura dele também pode ser questionada, como a falta de grades, manchas no piso, muro baixo, necessidade de reformas, etc. Tudo isso pode resultar em reduções no valor.